Amanutenção predial é um serviço indispensável para a garantia do bom estado de conservação e a segurança dos mais diversos tipos de instalações. Ela deve ser realizada em prédios comerciais, residenciais – como em condomínios –, empresas, shoppings centers, prédios públicos e outros edifícios.

Aperfeiçoar as condições do estabelecimento, diminuir de forma significativa as despesas e ampliar a longevidade do local, são alguns dos benefícios que somos capazes de alcançar com a manutenção predial. Realize frequentemente uma manutenção predial para preservar-se de situações futuras. A manutenção preventiva é uma atividade simples e muito mais fácil do que permitir que ocorram problemas maiores no futuro.

Uma manutenção predial  não se dá unicamente em conservar um imóvel em boas circunstâncias de funcionamento, mas principalmente em conservar um patrimônio. Ademais a manutenção restringe significativamente os custos do imóvel.

Os trabalhos que se destacam na empresa manutenção predial:

• Atividades preventivas: são as aplicadas em caráter imediato, visando sanar problemas apresentados por sistemas ou equipamentos
• Atividades corretivas: são realizadas antes do surgimento de defeitos ou falhas; sendo realizadas de maneira periódica, essas manutenções podem evitar o desenvolvimento de falhas, efetuando as correções necessárias e mantendo o funcionamento correto das estruturas.
• Atividades preditivas: são as que acompanham periodicamente o funcionamento de equipamentos através da coleta de dados por inspeções técnicas.
• O trabalho da Rema do Brasil conta também com sistemas de manutenção informatizados.

OPCM – Planejamento e Controle da Manutenção é o núcleo estratégico do setor de manutenção, responsável por traçar estratégias que possam garantir a disponibilidade e confiabilidade dos ativos e dessa forma, fazer com que os processos de produção sejam cada vez mais produtivos e lucrativos.A missão do setor de PCM Planejamento e Controle da Manutenção é planejar atividade de manutenção, programar a sua execução, medir tudo o que foi feito e analisar se o que foi feito foi realizado da forma mais produtiva possível e onde existem possível lacunas para melhorias.

Você sabia que executar manutenções sem um planejamento gera até 65% de perda de tempo? Das 8h de trabalho, apenas 2,8h são realmente aproveitadas. Por isso, o Planejamento e Controle da Manutenção (PCM) é tão relevante na organização da gestão da manutenção.

A manutenção é como um sistema integrado com objetivos, estratégias e processos que precisam ser planejados, projetados e controlados usando estatísticas e técnicas de otimização.

Fazer o Planejamento e Controle da Manutenção (PCM) permite que os responsáveis pela decisão considerem a manutenção como um fornecedor de vantagem competitiva, não um mal necessário. O PCM deve ser considerado como um aliado da gestão. 

 

Tipos de Manutenção

 

Manutenção Corretiva

A manutenção corretiva acontece quando, por algum motivo, um equipamento perdeu ou diminuiu sua capacidade produtiva, ou seja, ela acontece mediante algum indício de falha com a finalidade de recuperar suas características originais de trabalho.

Manutenção Preventiva

Manutenção preventiva é a manutenção realizada regularmente em uma peça de equipamento para diminuir a probabilidade de falha. É realizado enquanto o equipamento ainda está funcionando para não quebrar inesperadamente, ou seja, não esperamos a falha para realiza-la. Em termos de complexidade dessa estratégia de manutenção, ela se situa entre a manutenção reativa (ou a falha) e a manutenção preditiva.

Manutenção Preditiva

A manutenção preditiva é uma técnica que utiliza ferramentas e técnicas de monitoramento de condições para rastrear o desempenho do equipamento durante a operação normal para detectar possíveis defeitos e corrigi-los antes que resultem em falha.

NR-13 é a norma regulamentadora 13 do Ministério do Trabalho e Emprego do Brasil, e tem como objetivo condicionar inspeção de segurança e operação de vasos de pressão, caldeiras e tubulações. Foi criada em 8 de junho de 1978, sofrendo revisões pela portarias SSMT n.°2, de 8 de maio de 1984,SSMT n.°23, de 27 de dezembro de 1994, pela Portaria SIT n.º 57, de 19 de junho de 2008 e pela portaria MTE nº 594 de 28 de Abril de 2014(incluindo também as tubulações na norma, entre outras mudanças significativas).

A Norma Regulamentadora de número 13 foi criada para ajudar a evitar os inúmeros acidentes que ocorriam pela falta de válvulas de segurança mais eficientes no controle de vasos de pressão, caldeiras, tubulações e tanques metálicos. Ela estabelece normas que, quando cumpridas, ajudam a garantir a integridade das estruturas de cada uma dessas ferramentas evitando os acidentes que podem vir a ser de teor gravíssimo. A principal missão da NR 13 é, então, esclarecer as diretrizes para a inspeção de segurança, operação tanto dos vasos de pressão, como das caldeiras e tubulações, e ainda preservar a estrutura da empresa evitando também danos ao meio ambiente.

As atividades e operações em caldeiras, absolutamente, expõe os trabalhadores envolvidos a uma série de riscos, como explosões, incêndios, queimaduras por contatos em superfícies aquecidas, possibilidade de perda auditiva por exposição a níveis de ruído acima dos limites e níveis de tolerância, surgimento de doenças por exposição ao calor extremo gerado nas atividades.

Portanto, é inquestionável a necessidade e importância de uma gestão de segurança e saúde ocupacional das condições de riscos de acidentes e da saúde dos trabalhadores envolvidos nas atividades em caldeiras, vasos de pressão, tubulações e tanques metálicos de armazenamento e estocagem, levando em consideração a criticidade de cada processo.

Nesse sentido, a NR 13 apresenta de forma clara e bem direcionada os requisitos mínimos para gestão da integridade estrutural de caldeiras a vapor, vasos de pressão, sistemas de tubulações e tanques metálicos de armazenamento, associados às instalações, inspeções, operação e manutenção de seus respectivos processos.

NR -10 é a Norma Regulamentadora emitida pelo Ministério do Trabalho e Emprego do Brasil que tem por objetivo garantir a segurança e a saúde dos trabalhadores que interagem nas instalações e serviços com eletricidade. A primeira publicação da norma foi em junho de 1978, aprimoramento e uma melhor qualificação dos profissionais por meio desta norma, alterações e atualizações foram feitas posteriormente, em 1983, 2004 e 2016. Ela foi criada com o intuito de garantir a segurança de profissionais que atuam direta ou indiretamente com eletricidade.

Esta norma regulamentadora abrange todas as fases da transformação de energia elétrica e todos os trabalhos realizados com eletricidade ou em suas proximidades: geração, transmissão, distribuição e consumo, incluindo as etapas de projeto, construção, montagem, operação, manutenção das instalações elétricas, e quaisquer trabalhos realizados nas suas proximidades.

A NR-10 é obrigatória para todos os profissionais que se envolvam com as atividades elétricas. Estes devem passar por um treinamento de 40 horas (para o curso básico), onde é apresentada a norma bem como suas características. A cada dois anos, no mínimo, esse profissional deverá passar por uma reciclagem, desta forma, o processo de conscientização dos riscos da eletricidade se tornará cíclico.

A Norma NR10 engloba as etapas da transformação da eletricidade e dos trabalhos realizados com a energia elétrica e também a geração, transmissão, distribuição e consumo, incluindo as etapas de projeto, construção, montagem, operação, manutenção das instalações e quaisquer trabalhos executados próximos ao local.

Quando falamos de incêndio em residências e comércio é importante destacar que um dos principais fatores que contribuem para que ocorra o incêndio são as falhas nas instalações elétricas, que muitas vezes são provocados por falta de manutenção e dimensionamento errado dos circuitos elétricos.

Nos prédios antigos é muito comum observarmos que, com a evolução natural da indústria e do comércio, as pessoas/moradoras aumentaram o uso de eletrodomésticos e novos equipamentos tecnológicos em suas residências. Porém, a instalação elétrica inicial continua a mesma e não é feita uma análise da fiação dos dispositivos de proteção, como os disjuntores acionados. 

Com o transcorrer dos anos a fiação elétrica que foi dimensionada para um grupo de eletrodomésticos e eletrônicos passa a suportar três vezes do que a instalação elétrica suporta, provocando uma sobrecarga nas instalações e resultando em curto circuitos.

Outra situação que ocorre é o fato dos  disjuntores, que foram feito para proteger as instalações elétricas, começarem a desarmar por excesso de carga elétrica, e serem substituídos por outros disjuntores, sem o cuidado de troca da fiação. Assim, como a fiação permanece a mesma, haverá um aquecimento da capa de isolamento do fio, quando houver a sobrecarga e o disjuntor NÃO irá desarmar. E com isso, será provocado um curto circuito que pode levar um incêndio elétrico.

No caso dos ar condicionados, tenha o cuidado em sua instalação, pois ele não deve ser ligado em uma tomada comum da sala, do quarto ou de de qualquer outro cômodo da residência ou do comércio. A tomada adequada para ligar o aparelho deve estar dimensionada de forma correta para o ar condicionado  que deseja instalar. A falta de dimensionamento elétrico e de tomada adequada ao aparelho pode levar a um incêndio.  

O fato é que, quando o  ar condicionado é instalado em uma tomada de uso geral,  sobrecarrega a instalação elétrica. Principalmente se essa instalação não foi dimensionada para a carga extra de um ar condicionado.

O mesmo ocorre na instalação de chuveiros elétricos, com potência alta. Também em aparelhos ligados em excesso nos benjamins e réguas de energia, que ficam com super aquecimento da sobrecarga de aparelhos ligados a eles.   

Diante do exposto, é importante que você fique muito atento quando contratar um profissional! Esses pequenos detalhes, que na realidade são grandes “detalhes”, podem prevenir um problema e até mesmo uma tragédia.  

Procure profissionais habilitados! Faça manutenção preventiva em sua residência, prédio, indústria… Realizando aperto periódico dos quadros elétricos, verificando suas instalações elétricas através de um laudo de TERMOGRAFIA e adequando a dimensão de suas instalações a sua necessidade atual e futura. 

O laudo termográfico e a manutenção preventiva periódica, quando feitos por um profissional qualificado, são atestados essenciais para proteção do seu patrimônio.